ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను ఎలా అంచనా వేయాలి

మీ వ్యాపారం కోసం ఆస్తిని కొనడం లేదా అమ్మడం విషయానికి వస్తే, ఆస్తి విలువ ఎంత ఉందో గుర్తించడం ప్రారంభ స్థానం. ఇది చాలా సరళంగా అనిపిస్తుంది - ఖచ్చితంగా, మీ ప్రాంతంలో ఇంతకుముందు విక్రయించబడిన వాటిని మీరు చూస్తారు మరియు దానిని జంపింగ్ ఆఫ్ పాయింట్‌గా ఉపయోగిస్తారా? పాపం, ఆస్తి యొక్క విలువ - మరియు ముఖ్యంగా వాణిజ్య ఆస్తి - అంత సూటిగా ఉండదు. అది ఉంటే, ఈ రంగంలో ప్రొఫెషనల్ మదింపుదారుల అవసరం ఉండదు.

మార్కెట్ విలువ అంటే ఏమిటి?

మార్కెట్ విలువ స్థానిక రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్, సరఫరా మరియు డిమాండ్ ఆధారంగా, ఈ ప్రాంతంలో ఏ ఇతర ఆస్తులు అమ్ముడవుతున్నాయి అనేదానిపై ఆధారపడి - ఒక ఆస్తి కొనుగోలుదారుడు, ఎటువంటి రాయితీలు లేదా కిక్‌బ్యాక్‌లు లేకుండా - ఒక ఆస్తి కొనుగోలుదారుడి యొక్క వృత్తిపరమైన అభిప్రాయం. మరియు ఆస్తి యొక్క నిర్దిష్ట లక్షణాలు మరియు ప్రయోజనాలు.

ఇది అదే కాదు మార్కెట్ విలువ ఆస్తి విలువ, ఇది మార్కెట్ విలువ కంటే ఎక్కువ లేదా తక్కువగా ఉంటుంది. ఎందుకంటే ధర అమ్మకందారుడు ఆస్తిని అమ్మడానికి అంగీకరిస్తాడు. ఇది మార్కెట్ విలువకు సమానం కావచ్చు లేదా అమ్మకందారుడు ఆస్తికి తక్కువ ధరను అంగీకరించవచ్చు ఎందుకంటే, ఉదాహరణకు, అతనికి త్వరగా అమ్మకం అవసరం.

మూల్యాంకనం యొక్క మూడు వేర్వేరు పద్ధతులు

మార్కెట్ విలువకు చాలా ఎక్కువ నిర్వచనం కూడా ఉంది, మరియు అది ఉపయోగించబడుతున్న మదింపు పద్ధతిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. యునైటెడ్ స్టేట్స్లో మూల్యాంకనం యొక్క మూడు ప్రాథమిక పద్ధతులు ఉన్నాయి: ది అమ్మకాల పోలిక విధానం, ది ఖర్చు విధానం ఇంకా ఆదాయ విధానం. ఇచ్చిన స్థలంలో ఇచ్చిన ఆస్తి కోసం ఏ పద్ధతిని ఉపయోగించాలో తెలుసుకోవడం మదింపుదారుడి పనిలో భాగం.

మేము మూడు విధానాలను చూసే ముందు, ఆస్తి విలువలో మంచి శాతం ఉందని గుర్తుంచుకోండి ఆత్మాశ్రయ. ఆస్తి ఎంత విలువైనదో నిర్ణయించడం సైన్స్ కంటే ఎక్కువ కళ, మరియు ప్రక్రియ యొక్క కొన్ని భాగాలు అర్థం చేసుకోవడం కొద్దిగా కష్టం. ఒకే ఆస్తికి విలువ ఇవ్వడానికి మరియు మూడు వేర్వేరు సమాధానాలను పొందడానికి మీరు మూడు వేర్వేరు మదింపుదారులను అడగవచ్చు.

వాణిజ్య ఆస్తికి ఇది ప్రత్యేకంగా వర్తిస్తుంది, ఇక్కడ ఆస్తి మదింపులో కొరత పాత్ర పోషిస్తుంది. విలువలు కొన్ని సందర్భాల్లో వేలాది డాలర్లు కావచ్చు!

అమ్మకాల పోలిక విధానాన్ని ఉపయోగించి ఇంటి మూల్యాంకనం

అమ్మకాల పోలిక విధానం నివాస రియల్ ఎస్టేట్ విలువను నిర్ణయించడానికి చాలా తరచుగా ఉపయోగించే పద్ధతి, అయినప్పటికీ ఇది కొన్ని రకాల వాణిజ్య లక్షణాలను అంచనా వేయడానికి కూడా అనుకూలంగా ఉంటుంది. ఈ విధానాన్ని ఉపయోగించి, ఆస్తి విలువ అదే మార్కెట్లో ఇటీవల ఏ విధమైన లక్షణాలను విక్రయించింది అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ లక్షణాలను "పోల్చదగినవి" లేదా "కంప్స్" అని పిలుస్తారు - అందుకే అమ్మకం అనే పదం పోలిక విధానం.

ఇది ఎలా పనిచేస్తుందో ఇక్కడ ఉంది:

1. ఆస్తి యొక్క లక్షణాలను గమనించండి

2. ఆస్తి యొక్క లక్షణాలు మరియు ప్రయోజనాలను జాబితా చేయడం ద్వారా ప్రారంభించండి, ఉదాహరణకు:

3. • స్క్వేర్ ఫుటేజ్.
   • చాలా పరిమాణం.
   • స్థానం.
   • వయస్సు.
   • బెడ్ రూములు మరియు బాత్రూమ్ల సంఖ్యలు (నివాస ఉంటే).
   • వాణిజ్యపరంగా ఉంటే, ఆస్తిని ఉత్తమంగా ఉపయోగించుకోవచ్చు (ఉదాహరణకు, కార్యాలయం, రిటైల్, గిడ్డంగి).
   • మొత్తం పరిస్థితి (మంచి, సగటు, పేద).

   • గ్యారేజీలు, కొలనులు, నవీకరణలు

     –

     ఈ ఆస్తిని సమాజంలోని ఇతర లక్షణాల నుండి భిన్నంగా చేస్తుంది.

4. పోల్చదగిన లక్షణాలను కనుగొనండి

5. తదుపరి దశ విషయ ఆస్తితో పోల్చదగిన కనీసం మూడు ఆస్తుల అమ్మకపు ధరలను కనుగొనడం. దీని అర్థం వారు తప్పక కొన్ని లక్షణాలను, లేదా ఆదర్శంగా అన్నింటినీ పంచుకోండి మీరు జాబితా చేసారు. తక్కువ చదరపు ఫుటేజ్ వంటి ఏదైనా విభిన్న లక్షణాల గమనిక చేయండి - మీకు ఈ సమాచారం తరువాత అవసరం.

6. మీకు బహుళ జాబితా సేవకు ప్రాప్యత ఉంటే, మీరు సులభంగా కంప్స్ జాబితాను లాగవచ్చు. మీరు చివరిలో విక్రయించిన లక్షణాల కోసం చూస్తున్నారు మూడు నుండి ఆరు నెలలు - రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లు చాలా త్వరగా కదులుతాయి, పాత అమ్మకపు ధరలు పాతవి. మీ పోల్చదగిన లక్షణాల చిరునామాకు శ్రద్ధ వహించండి. రవాణా మరియు పాఠశాల నాణ్యత వంటి కారకాల కారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ అంచనాలో స్థానం ఒక ముఖ్య అంశం, కాబట్టి మీరు ఒకే పరిసరాల్లోని ఆస్తుల కోసం వెతుకుతున్నారు మరియు ఆదర్శంగా ఆస్తి ఆస్తి యొక్క రెండు వీధుల్లోనే.

7. మీకు MLS కి ప్రాప్యత లేకపోతే, మీరు జిల్లో ఈ సమాచారాన్ని చాలావరకు కనుగొనవచ్చు; మీరు కొంచెం ఎక్కువ త్రవ్వాలి.

8. బెంచ్మార్క్ ధరను లెక్కించండి

9. మీ పోలికలను మీరు కనుగొన్న తర్వాత, దాన్ని పొందడానికి శీఘ్ర గణనను అమలు చేయండి బెంచ్మార్క్ వాల్యుయేషన్ విషయం ఆస్తి కోసం. ఉదాహరణకు, మీరు పోల్చదగిన మూడు లక్షణాలను వరుసగా 50,000 450,000, 80 480,000 మరియు 5,000 435,000 లకు కనుగొంటే, మీరు ఈ గణాంకాల సగటును తీసుకుంటారు - 5,000 455,000.

10. మరొక ఎంపిక ఒక కనుగొనడం చదరపు అడుగుకు ధర (ppsf), ఇది మీ విషయ ఆస్తి కంటే మీ కంప్స్ పెద్దవి లేదా చిన్నవిగా ఉంటే ఉపయోగపడుతుంది. ఉదాహరణకు, 50,000 450,000 ఆస్తి 2,000 చదరపు అడుగులు (పిపిఎస్ఎఫ్ $ 225), 80 480,000 ఆస్తి 2,200 చదరపు అడుగులు (పిపిఎస్ఎఫ్ $ 218) మరియు 35 435,000 ఆస్తి 1,950 చదరపు అడుగులు (పిపిఎస్ఎఫ్ $ 223). సగటు ppsf $ 222. 2,300-చదరపు అడుగుల విషయ ఆస్తి కోసం, ఇది బేస్లైన్ వాల్యుయేషన్ $ 510,600 కు సమానం.

11. కొన్ని జోడించండి, కొన్ని తీసివేయండి

12. ఇంతకు ముందు వివరించినట్లుగా, ఆస్తిని విలువైనది శాస్త్రం కంటే ఎక్కువ కళ - మరియు వాల్యుయేషన్ ఆత్మాశ్రయతను పొందే స్థానం ఇది. భౌతిక లక్షణాలు రెండు పోల్చదగిన లక్షణాల మధ్య చాలా స్పష్టమైన తేడాలను సూచిస్తాయి - ఒకటి మరొకటి కంటే మెరుగైన మరమ్మత్తులో ఉండవచ్చు, లేదా మరొకటి గ్యారేజీని కలిగి ఉండవచ్చు, మరొకటి అలా చేయదు. అందువల్ల, నాణ్యత, పరిస్థితి, రూపకల్పన మరియు ప్రత్యేక లక్షణాల కోసం మీరు ధరను పైకి లేదా క్రిందికి సర్దుబాటు చేయాలి.

13. ఉదాహరణకు, తరువాతి వీధిలోని ఆస్తి ఇటీవల విక్రయించినప్పటికీ దానికి ఒక వీక్షణ ఉంటే, విషయం ఆస్తి ఇటుక గోడను పట్టించుకోకపోతే, మీరు విషయం ఆస్తి యొక్క ప్రాథమిక విలువను తగ్గించాల్సి ఉంటుంది. ఇది మూలాధారమైనది, కానీ ప్రొఫెషనల్ అప్రైజర్ యొక్క అనుభవజ్ఞుడైన కన్ను లేకుండా మీరు చేయగలిగేది ఉత్తమమైనది.

వ్యయ విధానాన్ని ఉపయోగించి భూమి మదింపు

పునర్నిర్మాణానికి ఆస్తి ఎంత ఖర్చవుతుందో లెక్కించడం ద్వారా ఖర్చు విధానం ప్రారంభమవుతుంది ఖచ్చితమైన ప్రతిరూపం ప్రస్తుత భవనం లేదా a నిర్మాణం కోసం పోల్చదగిన లక్షణాలతో సారూప్య భవనం మరియు సౌకర్యాలు కానీ ఆధునిక నిర్మాణ సామగ్రితో.

మదింపుదారుడు సంపాదించిన తరుగుదల కోసం ఒక మొత్తాన్ని తీసివేస్తాడు, ఇది వాడుకలో లేకపోవడం లేదా ధరించడం మరియు కన్నీటి ఫలితంగా కాలక్రమేణా ఆస్తి విలువ తగ్గింపును సూచిస్తుంది. ఇక్కడ ఉన్న సిద్ధాంతం ఏమిటంటే, ఇప్పటికే ఉన్న ఆస్తికి మొదటి నుండి ఒకే ఆస్తిని నిర్మించడానికి ఖర్చు కంటే ఎక్కువ చెల్లించరు.

వ్యయ విధానం క్రొత్త నిర్మాణంలో లేదా పోలిక కోసం తగినంత సారూప్య లక్షణాలు లేని ప్రత్యేక వినియోగ లక్షణాలను అంచనా వేయడానికి అనుకూలంగా ఉంటుంది. మీరు వాణిజ్య ఆస్తి, పారిశ్రామిక ఆస్తి లేదా బేర్ భూమికి విలువ ఇస్తుంటే, ఇది అత్యంత నమ్మదగిన విధానం.

మీరు దీన్ని ఎలా చేయాలో ఇక్కడ ఉంది:

1. భూమి విలువను అంచనా వేయండి, అది ఖాళీగా ఉందని g హించుకోండి

2. ఖాళీ భూమి విలువను అంచనా వేయడానికి ప్రత్యక్ష పోలిక చాలా సాధారణ పద్ధతి - ఇతర ప్లాట్లు ఇటీవల దేనికి అమ్ముడయ్యాయి? ఉదాహరణకు, value 50,000 యొక్క భూమి విలువ అంచనాను ఉపయోగించండి.

3. భవనం నిర్మాణ వ్యయాన్ని అంచనా వేయండి

4. ఆదర్శవంతంగా, మీరు పైకప్పు, ఫ్రేమ్ మరియు ప్లంబింగ్ వంటి అన్ని ప్రత్యేక నిర్మాణ భాగాల ఖర్చును సమకూరుస్తారు. ఏదేమైనా, ఈ వ్యాయామం చాలా శ్రమతో కూడుకున్నది మరియు ఖర్చు అంచనా వేసేవారికి ఉత్తమమైనది. చదరపు అడుగుకు ఒకే మొత్తంతో అంచనా వేయడం సులభం - ఒక వాస్తుశిల్పికి లేదా నిర్మాణ సంస్థకు ఫోన్ కాల్ ఇక్కడ మీకు సహాయపడుతుంది.

5. ఉదాహరణకు, 2,000 చదరపు అడుగుల గిడ్డంగిని నిర్మించడానికి నిర్మాణ సంస్థకు, 000 100,000 ఖర్చవుతుంటే, రేటు చదరపు అడుగుకు $ 50 అవుతుంది. నిర్మాణ వ్యయాన్ని పొందడానికి సబ్జెక్ట్ ఆస్తి యొక్క భవనం ప్రాంతం ద్వారా ఈ రేటును గుణించండి. ఉదాహరణకు, మీ గిడ్డంగి 5,000 చదరపు అడుగులు అనుకుందాం. అంచనా వ్యయం $ 250,000 (5,000 x 50).

6. తరుగుదల కోసం ఒక మొత్తాన్ని తీసివేయండి

7. తరుగుదల అనేది ధరించే మరియు కన్నీటి లేదా యుటిలిటీ కోల్పోవడం వల్ల కాలక్రమేణా ఆస్తి నష్టంగా విలువను కోల్పోతుంది - ఆధునిక కమ్యూనికేషన్ పద్ధతులను నిర్వహించడానికి ఒక ఆధునిక కార్యాలయం తీగలాడుతుంది, ఉదాహరణకు, 40 సంవత్సరాల పురాతన భవనం కాకపోవచ్చు ఉండండి. సరళమైన తరుగుదల పద్ధతి వయస్సు-జీవిత పద్ధతి, ఇది ఆస్తి దాని ఉపయోగకరమైన జీవితంతో ఎంత దూరంలో ఉందో అంచనా వేస్తుంది. ఉదాహరణకు, ఆస్తి 10 సంవత్సరాలు మరియు 40 సంవత్సరాల ఉపయోగకరమైన ఆర్థిక జీవితాన్ని కలిగి ఉంటే, నిర్మాణ విలువను 25 శాతం తగ్గించాలి. ఈ ఉదాహరణలో, ఇది cost 187,500 నిర్మాణ వ్యయంతో మిమ్మల్ని వదిలివేస్తుంది.

8. విలువను కనుగొనండి

9. చివరగా, భవనం యొక్క విలువ తగ్గిన నిర్మాణ వ్యయానికి భూమి విలువను జోడించండి. ఇక్కడ, ఆస్తి విలువ $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500.

అద్దెకు తీసుకున్న భవనాల కోసం ఆదాయ విధానం

సబ్జెక్ట్ ప్రాపర్టీని లీజుకు ఇచ్చి, ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేస్తే, ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి దాన్ని విలువ చేసే అవకాశం మీకు ఉంటుంది. ఈ పద్ధతి దాని మార్కెట్ విలువను నిరూపించడానికి ఆస్తి అద్దె ఆదాయాన్ని లేదా ఆదాయానికి సంభావ్యతను ఉపయోగిస్తుంది. అపార్ట్మెంట్ భవనాలు మరియు డ్యూప్లెక్సులు ఆదాయ విధానాన్ని ఉపయోగించి మీరు విలువైన లక్షణాలకు ఉదాహరణలు.

ఈ పద్ధతి కొద్దిగా క్లిష్టంగా మారుతుంది మరియు దీన్ని ఎలా చేయాలో మొత్తం పుస్తకాలు వ్రాయబడ్డాయి.

సంక్షిప్త సంస్కరణ ఇక్కడ ఉంది:

1. ఆస్తి యొక్క నికర వార్షిక ఆదాయాన్ని నిర్ణయించండి

2. నికర వార్షిక ఆదాయం అద్దెదారులు మరియు ఆక్రమణదారుల నుండి లీజు ఆదాయం. భవనం ఖాళీగా లేదా పాక్షికంగా ఖాళీగా ఉంటే, మీరు ఈ సంఖ్యను అంచనా వేయాలి. ఖాళీలను పరిగణనలోకి తీసుకోండి. ఉదాహరణకు, బహుళ-యూనిట్ అపార్ట్మెంట్ కాంప్లెక్స్‌తో, అద్దెదారుల టర్నోవర్‌ను అనుమతించడానికి 20 శాతం యూనిట్లు సంవత్సరంలో కనీసం ఒక నెల వరకు ఖాళీగా ఉంటాయని మీరు అంచనా వేయవచ్చు. అందుకని, అసలు అద్దె ఆదాయం హెడ్‌లైన్ ఫిగర్ కంటే తక్కువగా ఉంటుంది, ఇది భవనం ఎల్లప్పుడూ పూర్తిగా ఆక్రమించబడిందని umes హిస్తుంది.

3. ఈ ఉదాహరణ కోసం, మీరు సంవత్సరానికి, 000 500,000 అద్దె ఆదాయాన్ని సంపాదించే అపార్ట్మెంట్ కాంప్లెక్స్‌ను విలువైనదిగా imagine హించుకోండి.

4. నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని కనుగొనండి

5. నికర నిర్వహణ ఆదాయం ఆస్తి నుండి వచ్చే ఆదాయానికి సమానం, నిర్వహణ, యుటిలిటీస్, ప్రాపర్టీ టాక్స్, కలెక్షన్ యాక్టివిటీ మరియు ప్రాపర్టీ మేనేజర్ ఫీజులు వంటి అన్ని అవసరమైన నిర్వహణ ఖర్చులు. ఈ ఉదాహరణలో, ఖర్చులు, 000 100,000 వరకు ఉంటాయి. పర్యవసానంగా, NOI $ 400,000 వరకు పనిచేస్తుంది.

6. ఆస్తి టోపీ రేటును ఏర్పాటు చేయండి

7. క్యాపిటలైజేషన్ లేదా "క్యాప్" రేటు అంటే అద్దె ఆదాయం ఆధారంగా మీరు ఆస్తి నుండి పొందాలని ఆశిస్తున్నారు. క్యాప్ రేట్ ఫార్ములా NOI ఆస్తి విలువతో విభజించబడింది. ఇక్కడ, మీకు ఆస్తి విలువ తెలియదు - ఎందుకంటే మీరు లెక్కించడానికి ప్రయత్నిస్తున్నారు. అందువల్ల మీరు వెనుకకు పని చేయాలి మరియు మీ పెట్టుబడి కోసం మీరు సాధించాలనుకుంటున్న టోపీ రేటు లేదా దిగుబడితో ప్రారంభించాలి.

8. సంభావ్య కొనుగోలుదారుగా, ఈ మార్కెట్లో 8 శాతం దిగుబడి సగటు అని మీరు నిర్ణయించుకోవచ్చు మరియు ఈ ఆస్తి కొనుగోలు నుండి మీరు పొందాలనుకుంటున్నారు. ఆ రేటును సాధించే ధరను మీరు చర్చించలేకపోతే, మీరు మరింత లాభదాయకమైన పెట్టుబడి కోసం చూస్తారు.

9. ఆస్తి గణన యొక్క మార్కెట్ విలువను అమలు చేయండి

10. ఆస్తి విలువను చేరుకోవడానికి NOI ని క్యాప్ రేట్ ద్వారా విభజించండి. ఈ అపార్ట్మెంట్ భవనం యొక్క విలువ, 000 400,000 8 శాతం (0.08) లేదా 5 మిలియన్ డాలర్లు.